车辆行驶正在京沪高速昆山段，一座红色的建建物映入眼皮，一根根红色柱子和螺旋上升的沉载坡道建立的新颖制型彰光鲜明显古典取现代碰撞之美。再走近一些，“富莱德”的字样也逐步清晰。这里是富莱德昆山物流园第三期项目，它是国内第一座多层沉载坡道库，也是华东地域目前最高的物流仓库，共3座层高10。7米的4层周转仓库。它和富莱德昆山物流园一期、二期配合构成中航易商仓储物流REIT的底层资产。2010年，几位从新型根本设备财产办事取投资公司普洛斯出来的年轻人，选择了这里做为他们创业的起点。颠末多年运营，富莱德昆山物流园曾经成为国内仓储物流的旗舰项目，而易商集团也成长为亚太区领先的新经济不动产办理公司以及全球最大的上市地产投资办理公司之一。1月24日，中航易商仓储物流REIT正在上海证券买卖所正式上市，“易商长子”的REITs胡想照进现实，中航基金也带着浩繁投资者的胡想从这里启航。走进富莱德昆山物流园，这里的租户既有大师耳熟能详的新消费品牌，也有全球出名的高新手艺企业。一辆辆满载货色的大卡车，是中国经济的兴旺脉动。中国证券报记者正在园区领会到，截至2024年6月30日，该项目签约已起租的租户共计15个，租户大部门为国际领先品牌，天分优秀、现金流不变，汗青未发生违约环境。四大主要现金流供给方所处行业别离为电商、物流、品牌服拆、汽车业，汗青上已完成多次续约。同时运营办理机构积极储蓄租赁意向客户，目前储蓄面积可笼盖租赁面积约3%—5%。富莱德昆山物流园能取这些出名企业联袂，取它所处的优胜地舆密不成分。富莱德昆山物流园位于长三角的焦点区域——昆山市花桥镇，这里素有“江苏东大门，苏沪桥”之称，可正在一小时车程内达到长三角次要海陆空物流节点，项目紧邻南北大动脉京沪高速，15分钟车程可进入上海绕城高速，区域内公网健全，多条高速和国道从干道穿过，交通十分便当。昆山市做为中国经济最有活力的县级市之一，衔接了来自上海的物流外溢需求。同时，因上海市内的物流物业房钱上升，地盘供给较紧等环境，大量物流及仓储需求会向昆山溢出。从长三角地域范畴来看，昆山是仅次于上海的物流市场高地，取姑苏相当，以至正在出租率程度上较上海表示更好。易商董事总司理、公募REITs担任人曾瑞华引见，做为中航易商仓储物流REIT的原始权益人，易商集团深度绑定本项目，自持比例接近40%，果断地和投资者坐正在一路，彰显了易商集团对资产和运营的决心。易商集团成立于2011年6月，是亚太区领先的新经济不动产办理公司，以及全球最大的上市地产投资办理公司之一，总资产办理规模约1540亿美元，深耕仓储物流资产办理行业，运营办理10只海外REITs及30余只私募基金。做为这只REIT的基金办理人，中航基金更是派出三位基金司理，为项目取产物运营保驾护航。据中航易商仓储物流REIT基金司理王雨宸引见，三位基金司理从资产运营办理、财政取风险办理、市场取投资者关系三方面进行分工。一位运营基金司理担任底层资产的日常运营监视取优化。亲近仓库设备情况，放置按期取补葺，确保仓储空间高效操纵，如合理规划存储结构、提拔货色进出库效率；对物流流程进行精细化办理，降低运营成本，包罗优化运输线、提高车辆拆载率等，保障资产不变运营取收益产出。实现资产持久价值增值，为基金收益供给支持。另一位运营基金司理担任财政取风险办理，对项目运营过程实施财政监视、查抄、协和谐指点，成立、健全财政办理的各项规章轨制和实施细则并督促贯彻施行；深度阐发资产所外行业动态，如关心仓储行业的市场需求变化、合作款式调整，依此制定运营调整策略，提拔资产合作力取顺应性。一位投资基金司理则担任市场取投资者关系，成立取投资者关系办理系统，及时回应投资者征询取关心，按期供给细致运营演讲取财政消息，加强投资者决心取信赖；收集市场反馈，为基金内部决策供给参考，推进基金持续优化取成长，保障投资者持久好处。中航易商仓储物流REIT招募仿单显示，易商集团许诺保障项目2024—2026年三年的净利润，若现实运营取评估预测方针净利润呈现差额，则易商集团以自持份额分红金额为限进行补脚，这也是目前仓储REITs市场独一实施原始权益人许诺保障的项目。正在将来二级市场价钱不变的环境下，正在当前物流地产板块承压的布景下，若何确保项目维持较高的现金流率，对此王雨宸说：“要确保园区持续三年连结正在4%以上的现金流率，需要从多个方面进行分析办理和优化。我们会从增效、降本和风险办理三个方面来动手。”王雨宸引见，正在增效方面，一是提超出跨越租率，制定无效的市场策略，提高园区的吸引力，以加速出租过程并连结超出跨越租率。例如通过按期举办促销勾当或供给优惠政策来刺激租户租赁更多空间。二是优化房钱收入，要按照市场环境和租户的领取能力，合理调整房钱，取租户成立优良的合做关系，通过及时沟通和处理房钱问题，削减违约的可能性，提高房钱收缴率。三是摸索多元化收入渠道，取租户合做开展结合营销勾当，配合吸引更多客户，添加全体收入。正在降本方面，一是节制运营成本，严酷审核和节制园区运营中的各类费用，如成本、办理成本等。二是加强办理，优化园区的运营办理模式，提高工做效率和办事质量。正在风险办理方面，对园区运营中可能面对的风险进行科学评估，提前对市场风险进行研判，制定响应的应对办法和预案，以降低风险对现金流的影响。